委托运营协议什么意思（解析委托经营合同）
如今，不少业主可能由于没有精力和经验来运营管理房屋的租赁事宜，他们会委托拥有相关经验的个人或企业代为出租和管理。不过，对于他们双方签订的《委托经营合同》是委托管理合同还是房屋租赁合同？一旦产生纠纷了又会有怎样不同的法律后果？
2015年5月5日
洪某（甲方）与某某置业公司（乙方）签订《南京某商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将其所有的商铺委托乙方自营或对外租赁经营，委托经营期限为5年2个月，自2015年4月30日起至2020年6月29日止。
租赁期间
乙方将年租赁回报分四次支付甲方
每三个月支付一次
甲方向乙方收取的每三个月回报为25491元
此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴。【年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）】
乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金。合同签订后，乙方某某置业公司经营管理涉案商铺。
后某某置业公司拖欠洪某租金
洪某多次催要未果
遂诉至鼓楼法院
原告洪某诉请：
被告立即向原告支付2017年1月30日至2017年10月29日期间租金72649.35元及违约金（自被告付款逾期30日起，均以24216.45元为基数，按每日万分之三标准，计算至被告实际付清之日止）。
被告某某置业公司辩称：
原告与被告所签订的合同是委托合同，而非租赁合同。目前情形较之签订合同时有重大变化，涉案房屋周边环境变化，因回收的租金很少，要求适用情势变更原则；被告不应支付违约金，而且原告主张的违约金标准过高，应按原告实际损失计算。
面对双方的观点
法院又是如何认定的呢？
1、双方签订的合同性质是什么？
从双方签订的《委托经营合同》的内容看，被告某某置业公司并未向原告洪某收取委托费用，而在合同中约定向洪某支付租赁回报；被告某某置业公司在向原告洪某支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征。
被告某某置业公司向原告洪某支付的租赁回报是确定的，从这一约定可以看出，被告利用原告商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于被告某某置业公司。综上，本案原、被告双方签订的《委托经营合同书》性质是租赁合同。
2、被告应支付租赁回报吗？
被告请求适用情势变更原则，但原告不予认可。法院认为，合同中约定的租赁回报计算标准是双方的真实意思表示，经营环境的变化是属于正常的经营风险，故被告的该项辩解意见，法院不予采信。
因此，被告应当按照合同约定支付租赁回报。原告要求被告支付拖欠的2017年1月30日至2017年10月29日期间的租金，合计72649.35元，符合法律规定，法院予以支持。
3、被告应支付违约金吗？
法院认为，双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，原告自愿从逾期后30日开始计算违约金，并不违反合同约定，法院予以确认。被告辩称违约金标准过高无事实和法律依据，法院对此不予支持。
判决如下：
被告南京某某置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告洪某自2017年1月30日至2017年10月29日期间的租金72649.35元及违约金。
案件受理费1750元，减半收取875元，由被告南京某某置业发展有限公司负担。
